叶檀:中国富裕群体到底能把房地产泡沫撑到多高？

    市场化人士对限购深恶痛绝，这就相当于在货币上重叠票证，缩小货币的购买范围，是行政干预市场的典型产物。

    这话没有错，但中国房地产市场是非典型的行政干预市场，有时候需要更多的行政力量进行矫正，民众由此陷入行政力量的迷信之中，离市场化越来越远，房地产建立真正公平的市场基础，将房地产投资收益限定在平均收益的范围之内，才是治本之策。

    市场人士目前非常痛恨房地产限购举措，认为如此行事必然导致市场扭曲，未来房地产市场走高。这话说反了，房地产限购确实是非市场的，但在目前扭曲的市场下却是非常有效的，中国房地产的悖论，说明目前的房地产根本不是市场人士嘴里的正常市场，而是一个垄断加投机的怪胎。

    房地产限购之所以有效，是因为中国房地产的现金支付率较高。以房地产市场产销两旺的2009年为例，当时政府鼓励房地产贷款，里昂证券8月发布国内房地产市场分析，认为国内市场需求旺盛，原因之一是现金支付率走高。如万 科A的销售出现放缓，由5至7月的50%强降至8月份的45%，但7、8两月购房全现金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，显示中国购房者购买力充足，因而对抵押紧缩表现出弹性。

    在贷款紧缩的情况下，人们愿意拿出现金来购买房地产，由于水浸银根持续的时间太长，市场现金流太大，因此限贷对房地产市场影响不大。

    以海南房地产为例。2010年1月27日，海南新闻网发布海南省委副书记、省长罗保铭在海南省政协五届三次会议举行第二次全体会议上的讲话，颇为自得地提出：海南房地产不存在泡沫，海南的房价上涨的主要推动力是市场供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而语，现在海南的房子供不应求，且购买者的现金支付率达80%，“岛外群体来到海南买房，买的是阳光、空气，买的是健康、生态、养老、预期。”

    海南的人均可支配收入尽管增长较快，在国内从下游上升到中游，但难以支撑海南如此之高的房价。从上个世纪80年代到至今，海南就如同中国的佛罗里达，一再成为中国房地产泡沫的杆竿——中国房地产泡沫第一次崩溃，出现在海南，全国房地产市场化之后，房地产价格增长最快的行列中依然有海南。

    原因在于，海南汇聚了全国投资者的资金，以海南本地的人均收入与当地房价比，房价收入比处于岌岌可危的高位，几十年的收入才能买一套房，但考虑到全国投资资金汇聚海南，海南从海口到三亚的绝大部分海滩被房地产项目圈占，而中国富裕人士的成功标志之一，就是冬天在中国惟一的热带岛屿、自家的别墅中享受悠闲日光浴，海南因此成为旅游、投资地产的大本营，当地居民收入对海南房价无法形成强大的约束力。海南房产的现金支付率居然高达80％，在海南的房地产市场贴上了三个字的标签，“不差钱”。即使银行不放贷，只要社会整体贷币量不断增长，只要中国的富裕阶层手握大量资金，海南房地产就如皇帝的女儿，不愁嫁。

    真正对海南房地产市场构成重大打击的只有两种可能：第一，整体经济与货币紧缩，央行不断紧缩货币的结果是资产品价格下降，二手房市场成交惨淡，富裕群体投资旅游休闲的兴趣将大幅下降，资金从海南房地产市场拐个弯，走了;第二，海南房地产对岛外人士实行限购政策，岛外泛滥的货币与巨富人群对着海南房地产干着急，岛内房地产价格必然回归，与岛内居民的人均可支配收入相符。让我们回想海南房地产第一次调控，是强力的紧缩性宏观调控与货币紧缩的结果。

    中国富裕群体到底能把中国房地产泡沫撑到多高？

    有一则典型案例可以印证富裕人群购房能力，2005年的一则新闻报道，浙江省建设厅原副厅长、曾任温州市副市长的杨秀珠在2003年出亡之前，就在美国购买了多处房产。早在1996年，杨秀珠就通过中国商人缪某买下曼哈顿中城一座5层大楼，靠近著名的帝国大厦和时代广场，属寸土寸金之地。经过查证，杨当初购买这座楼房时，首期款支付了55万美元，曼哈顿的地产税率大约相当于楼房市值的1％，一年的地产税约45000美元。也就是说，这座楼房目前的市场价值约四五百万美元。杨秀珠在美国购买房产都用现金支付。

    据美国房地产经纪人协会的数据，在近两年的移民高峰中，中国人在美国购买的房地产已经超过绝大多数国家排名第二，仅位于加拿大之下，居高不下的现金支付比率再次显示国人拥有的现金之多。内地人士在香港、在新加坡等地的移民、购房，也一再显示了强大的现金购买能力，这是可怕的洪水猛兽。

    上述案例再次说明，限贷只对资金紧张的中产阶级购房者有用，对于富裕群体失效。中国现金量越大，贫富差距越明显，货币泡沫越高，则房地产限贷等措施越无效。

    房地产限购是对货币购买权设限，让手握重金者失去购房的资格这当然不是一个市场化的办法，却是行之有效的应急举措。

    以如此行政化的办法抑制房价是有代价的，将杀敌一千，自损八百，房地产市场可能长期扭曲，既痛恨行政管制又不得不依赖行政管制。限购开始之时，就必须酝酿退出限购政策的办法，否则，市场将形成取消限购房价必然暴涨的明确预期，政府进退两难。取消限购的同时，必须辅之以货币紧缩政策，或者征收房产持有环节税，或者征收资本利得税，最大限度地降低房地产投资收益预期，让资金自觉离开房地产市场。

    规则统一，理念一致，不受决策者偏好影响，才是真正健康的市场。